Mise à jour de l’article publié en 2 019, sur cabinetfranckverdelet.com, prix actualisé et lecture urbanistique de parcelle.
Ratio sur quelle surface ?
La surface d’assiette de ratio à privilégier pour une analyse économique, reste la SDO superstructure et la SDO infrastructure séparément,
La SHO (hors oeuvre) est également valable, l’important étant qu’elle représente une surface construite sans autre considération.
Hors infrastructure, la SDP reste valable aussi pour une démarche économique, alors que le ratio €/m2 Shab sera souvent plus utile à des promoteurs qui auront directement un comparatif avec leur surface à vendre ou à louer.
Pour l’infrastructure en phase programme, si vous n’avez pas de surface d’infrastructure, comptez 30 m2/Parking avec les circulations et quelques locaux techniques, ajoutez 10 m2/cave si le cas se présente.
Sur cette base, les écarts de ratios entre projet auront une cause plus concrète, liée soit à la morphologie, soit au niveau qualitatif ou encore à une mise en oeuvre complexe.
Sur un programme la SU correspond en général à la SDO en superstructure, mais elle peut aussi s’appeler SUG, si les circulations sont séparées. La définition de la SU n’est pas tojours stable.
Pour obtenir des ratios économiquement cohérents, la règle générale est que la surface d’assise ne peut pas intégrer 2 surfaces qualitativement différentes.
Contexte (2019 et 2026)
- Dévolution : Entreprise générale
- Département : 91
- Bâtiment seul
- Niveau qualitatif : Standard
- Date de valeur : Mai 2019, et Janvier 2026
Ratio par fonction
Comme pour mon article de 2 019, la récapitulation par fonction vous apporte beaucoup d’informations complémentaires, et une bien meilleur comparabilité entre les projets.
Le prix du m2 SDO super revient à 1 680 €/m2 SDO, auquel il faut ajouter l’ancrage au sol, soit, ramené à la SDP 1 718 €/m2 SDP sans infrastructure.
Avec 1 park./Logement, l’infrastructure se chiffre à 800 €/m2 SDO Infra ou 23.800 €/Park.
Le chiffre à comparer avec la fourchette annoncée dans mon article de 2019 est de 1 718 €/m2 SDP.
Ratio annoncé
Les 2 fourchettes de ratios (Sans sous/sol) :
- En 2019, la fourchette était de 1250 à 1400 €/m2 Sdp
- En 2026, la fourchette se situe entre 1600 et 1800 €/m2 Sdp
Soit, un écart de 28%, alors que le BT 01 n’a augmenté que de 21%
L’évolution des réglementations, et les variations dues au rejet carbonne ne sont probablement pas encore totalement prise en compte dans le BT 01. Il y eu un recul ce dernier semestre qui devrait être récupéré dans les mois à venir, l’écart semble avant tout technique, et devrait se réduire.
Le département étant identifié, ainsi que le contexte classique, l’oscillation entre le bas et le haut de la fourchette se situe essentiellement aux fluctuations de marché, on peut retenir une moyenne de 1 700 €/m SDP, et ajouter 24 000 € par parking, (si ceux-ci sont enterrés), pour représenter l’ensemble de l’infrastructure.