Qu'est-ce que l'assistant économique ?
C’est l’outil qui vous assiste pour acheter du foncier, il traite intégralement le sujet : « Coût travaux » et ses risques.
Lorsque le coût travaux peut impacter l’analyse foncière d’une opération, l’assistant sera souvent utile, et quelquefois même, déterminant pour une décision globale.
L’assistant est composé d’un questionnaire qui, une fois rempli, garanti une estimation exhaustive, puis de récapitulations adaptées aux étapes.
L’assistant économique est un outil d’aide à la décision en phase amont, conçu pour donner une vision économique sur un projet d’habitaion collective, avant tout engagement.
Depuis vos réponses via le questionnaire, il reproduit sous forme structurée, le raisonnement de l’économiste de la construction lorsqu’il doit se prononcer très tôt sur la faisabilité d’une opération. Il s’agit d’un outil à 2 étapes qui intervient à 2 moments charnières de votre démarche.
- Quels sont les parcelles à écarter, et à investiguer
- Lectures des équilibres → Appréciation → Décision
Les différents scénarios, risques et d’hypothèses, raisonnables ou pessimistes, forment un tout, qui tend vers une décision la plus éclairée possible.
il vous assistera dans vos sélections, et répondra aux premières questions importantes du sujet « coût travaux », outre l’évaluation, il vous aidera à décider, à gagner du temps, il vous alerte, vous guide, et organise une vision synthétique, dont vous restez le pilote informé.
Parois blindées : Combien ça coûte ? Quelles sont les probabilités que ça arrive ? Comment les prévoir ?
Les 2 étapes
1 - Evaluation & alertes travaux
Avec une évaluation fiable et une idée plus concrète des risques, vos pourrez écarter les parcelles à risques rédhibitoires, et poursuivre plus efficacement.
Les livrables :
1 – Une évaluation moyenne contextualisée :
Le prix du bâtiment seul, raisonnablement optimisé et hors PV.
Ce prix représente le projet d’une parcelle lambda raisonnablement optimisé représentant une réalité terrain.
2 – Les plus-values déjà connues, et intégrées en base :
Les PV connues, et chiffrables de par la configuration, le contexte, ou les contraintes de la parcelle. Il ne s’agit pas d’un risque mais d’une réalité à intégrer en base.
Ces PV sont listées, avec avis individuel et chiffrage global.
3 – Les aménagements extérieurs :
Mis en exergue jusque-là, pour maintenir les ratios en tant que repères.
4 – Les risques plus incertains non intégrés au montant de base :
Listés individuellement, avec une observation sur l’impact moyen qu’il pourrait avoir, ainsi qu’une évaluation des probabilités si l’information le permet
5 – 2 Récapitulations par lot et macro-lot & par fonction.
6 – Rappel de la base du chiffrage, des surfaces utilisées, et de vos choix déterminants.
7 – L’étape 2 est-elle conseillée pour cette parcelle ?
Dans quel contexte ?
Le coût des travaux à lui seul représente en générale entre 45 et 55 % du total « toutes dépenses confondues », donc impacter le coût travaux de 10 %, revient à l’impacter de 5% sur le TDC
Part Travaux / Total TDC de l’opération – 50 %
.
Sachant cela, des risques dans leurs versions pessimistes pourront souvent changer l’ordre des choses, les hypothèses doivent rester plausibles
Mais la valeur ajoutée à la vente éventuellement généré par un risque traité, pour le catégoriser, ce sont les ratios €/m2 SDO infra et €/m2 SDO super qui sont pertinent sur le plan économique.
Cependant, le ratio €/m2 Shab est important pour le Maître d’ouvrage, il représente le rapport coût/revente.
Zone inondable : Peut-on se le permettre ?
2 - Scénariis & seuils critiques :
La 2ème étape ne sera utile que dans certains cas plus complexes, elle permettra au décideur de se forger une opinion globale sur la faisabilité intégrant les travaux.
Elle vient s’ajouter en option suivant la 1ère synthèse, et si vous la jugez utile. (Plusieurs risques possibles, incertitudes…)
L’assistance ici, vous permet d’échafauder des scénariis hierarchisés, et d’identifier le seuil critique.
Les livrables :
Dans un récapitulatif intégrant en introduction les éléments fixes du chiffrage (Base / PV / Aménagements extérieurs), L’ensemble des risques sera listé et représenté ainsi :
1 – Chaque risque sera sommairement décrit, il comportera une estimation pessimiste et une optimiste, ainsi qu’une évaluation des probabilités si des informations le permettent.
2 – Une somme par défaut vous sera proposée pour ce risque, à titre indicatif représentant une moyenne raisonnable.
3 – Certains risques ne comporteront aucun chiffre mais l’investigation s’avèrera nécessaire, et la situation deviendrait polarisée : Risque confirmé → Abandon; Risque inexistant → Poursuite.
4 – Une colonne « Provision retenue » vous permettra de confirmer mon chiffrage, de la modifier en vous basant sur les hypothèses hautes et basses, et de ne pas le prendre en compte en indiquant « 0 », pour un scénario optimiste..
5 – Chaque risque s’ajoute ainsi au montant de base, suivant votre arbitrage assisté, représentant votre 1ère simulation.
6 – Ensuite et par le même processus, vous pourrez échafauder les scénariis qui vous aident à cerner les seuils critiques.
7 – Au-delà des risques, certaines propositions complémentaires pourront vous être proposées. (cf colonne de droite).
Une fois le processus terminé, les seuils d’incompatibilité deviendront plus visibles, et la lecture de l’équibre bénéfices/risques vous fournira une limpidité optimale face aux informations connues.
La décision finale vous appartiendra, mais celle-ci sera la plus éclairée possible.
Autres potentialités / exemple :
Des questions peuvent émerger, en considérant 2 idées :
1 – L’optimisation raisonnable du chiffrage de base est optimisable :
La parcelle permet-elle une morphologie optimum du bâtiment ? – Optimisation
Parkings à l’extérieure ? – Optimisation.
2 – Toute valeur ajoutée se répercutant sur le prix de vente, doit être intégrée :
Des terrasses ou balcons sont demandées au plu ? La hausse du prix de vente sera déduite de la plus-value.
Exemple en situation :
Imaginons la construction de 48 logements + parkings – Parcelle de 3 500 m2
- Parkings s/sol en base. (indication généraliste plu)
- Coût travaux courants, et PV obligatoires : Raisonnable.
- Risque nappe phréatique, zone affleurante ponctuelle : Critique
Le risque global est important, mais :
- Le terrain est assez grand pour placer les 48 parkings.
L’économie avoisinerai les 12 % avec -830 K€, déduction faite de l’infrastructure avec PV, cette économie sera proposée en simulation, et pourrait vous donner l’idée de faire une proposition plus avantageuse sous réserve d’autorisation de parking extérieur.