.« L’économie de projet en phases préliminaires, c’est de la géométrie avec des prix unitaires »
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La morphologie optimum
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En phase Concours / Esquisse, la morphologie est le critère principal à étudier, elle doit être compatible avec le coût d’objectif à la fin de cette phase. Cette compatibilité se mesure à l’aide de 2 principaux indicateurs qui illustrent l’équilibre à trouver : La compacité et le rapport m2 façade / SDP.
Le carré est la forme géométrique optimum pour rationaliser au mieux ces 2 critères, en voici l’exemple
Carré 17 x 17 m
Compacité
m2 Façade / Sdp
Ceci n’est pas un objectif, mais il fourni un repère trés important, l’optimum permet de comprendre la marge que l’on s’est offerte pour de l’Architecture.
Le niveau de compacité se situe, déjà dans les épaisseurs de murs extérieurs, probablement assez prévisibles, eu égard aux réglementations liées à l’énergie.
Là précisément dans ses schémas, la solution semble être le m2 circul./SHO, ou SUG/SU. La circulation à un impact déterminant sur les écarts, dansle cas présent, nous n’auront que quelques paliers par niveau.
Voici le 2ème cause de surcoût qui revient régulièrement.
Le ratio de 0,70 auquel nous arrivons est mathématique impossible à performer, cet optimum n’est pas un objectif, mais plutôt un repère.
Autres morphologies – Exemples
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Simulations suivant quelques morphologies types, les répercussions financières des 2 critères principaux, appliqués aux configurations ci-après. Les coursives qui remplacent des circulations étant moins chères que des circulations, elles ont été comptabilisées comme telles.
Le repère comparatif reste le carré optimum évoqué ci-dessus, face à chaque schéma, le surcoût en € et en %, par rapport à l’optimum.
Remarques & constats :
On remarque dans un premier temps que les critères « compacité » et « développé de façades » génèrent des surcoûts assez comparables sur ce tableau, ce qui ne reflête pas eactement ce que j’ai pu constater dans la réalité.
Une mauvaise compacité, ce sont des m2 construits en plus, qui n’apportent pas de m2 directement vendables. Quelques m2 de locaux communs en plus, une SUG confortable comparées à la Shab, et le projet dérape rapidement vers l’incompatibilité.
Globalement chaque m2 SDP construit non valorisable coûte autours de 1 800 € en Ile de France, et chaque m2 de façade dépassant les rapports standards coûte environ 350/400 €/m2.
La question importante à se poser est la suivante : Ce genre de surcoût apporte t-il un confort supplémentaire souhaité et assumé par la MOE ? Ou est-ce une suite de petites largesses involontairs ? Cette 2ème définition, est ce que j’appelle un « surcoût ».
Il ne s’agit pas d’empêcher l’Architecte de créer un style, ou un geste Architecturale, il s’agit au contraire de lui permettre de la faire en éliminant les surcoûts masqués et inutiles.
Les 3 critères déterminants :
1 – Compacité : La plus impactante
La 1ère cause de surcoût pour le critère compacité est de loin, le rapport SUG/Shab, c’est à dire la surface des parties communes, comparée à la Shab valorisable.
L’exemple le plus flagrant : Un bâtiment mince d’environ 7 m de largeur ou moins ne permettant à la circulation de ne desservir qu’une seule trame de logements. Voici une situation à éviter, car la compacité devient particulièrement coûteuse, et les circulations sur ces zones doivent quasiment doubler en terme de rapport avec la Shab.
2 – Développé de façade :
La 1ère cause de surcoût en compacité est de loin, le raport SUG/Shab, c’est à dire la surface des parties communes.
L’exemple le plus flagrant : Un bâtiment mince d’environ 7 m de largeur ou moins ne permettant à la circulation de ne desservir qu’une seule trame de logement. Voici une situation à éviter à tout prix, car elle n’apporte aucun confort particulier malgré sonr prix, qui fait parties des causes les plus onéreuses.
Ensuite il y a l’épaisseur des murs périphériphes moins impactants
3 – Parkings enterrés :
La 1ère cause de surcoût en compacité est de loin, le raport SUG/Shab, c’est à dire la surface des parties communes.
L’exemple le plus flagrant : Un bâtiment mince d’environ 7 m de largeur ou moins ne permettant à la circulation de ne desservir qu’une seule trame de logement. Voici une situation à éviter à tout prix, car elle n’apporte aucun confort particulier malgré sonr prix, qui fait parties des causes les plus onéreuses.
Ensuite il y a l’épaisseur des murs périphériphes moins impactants
4 – Autres :
Dissymétries, structure verticale décalée, adaptations aux mitoyens, nuisances sonores ….. ces postes ne correspondent pas à un geste architectural, ou à un confort particulier, c’est ce que j’obsevre en priorité.
A chaque phase, son optimisation
Chaque phase d’étude correspond à un critère économique à maîtrisé, il faut pour cela avoir conscience de ce qu’est un critère compatible avec le budget.
Phase programme – Les besoins : Sur ce point, il s’agit plus d’un arbitrage besoin / budget dont la décision appartient au Maître d’Ouvrage, considérons cette phase particulire hors du champ de déciions de la MOE.
Phase esquise – La morphologie : ou encore la configuration, bref c’est à mon sens ici que tout se joue, car il s’agit de démarrer la phase APS/APD avec une morphologie compatible avec le coût d’objectif. Poue cela, des proportions sont à constater, et éventuellement à optimiser.
Phase APD – Les prestations : En particulier les prestations du clos & couvert qui représentent souvent des sacriices important pour des économies décevantes. A ce stade, le dépot du permis de construire va figer quasiment toute pistes d’optimisations.
Phase PRO – Rien ou presque : Mise à part quelques prestations intérieures, aucune véritable économie n’est possible à ce stade.
La pire philosophie
La philosophie du : ON VERRA PLUS TARD est à banir totalement, c’est trop souvent une condamnation à un dépassement de budget irrécupérable àpartir du moment ou le permis de construire est déposé.
La passivité de l’économiste en phase préliminaire n’est pas envisageable, c’est le moment de tirer la sonette d’alarme.
Munissons nous de repères, de bases de données permettant de maîtriser cette 1ère phase, c’est un peu le moment ou l’économiste doit presque être le chef d’orchestre, à la façon « quantity surveyor » anglo-saxon.
Autres exemples
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Voici d’autres exemples plus schématiques, illustrants l’impacte de la géométrie sur le développé de façade, pour 100 m2
Image provenant de : passivact.fr
